Licenciamento Ambiental para Empreendimentos Imobiliários

A burocracia no Brasil é alta para qualquer atividade empreendedora, e e não poderia ser diferente com o licenciamento ambiental para empreendimentos imobiliários.

Contudo, ainda há uma grande necessidade de regularização fundiária, ambiental e urbanística nas grandes áreas urbanas das cidades em todo o país.

A priori você deve saber que o meio ambiente não se trata apenas da vegetação nativa, floresta amazônica e a zona rural, afinal o lugar onde você vive e trabalha faz parte de um todo, o planeta.

O processo de licenciamento ambiental é de vital importância para limitar o uso desse recurso, mas este artigo vai te mostrar muito mais sobre o licenciamento ambiental urbano.

Neste artigo você vai entender como é concedido, quais tipos de empresas precisam dessa autorização e a importância desse documento.

O que é Licenciamento Ambiental?

O Licenciamento ambiental é um procedimento administrativo que tem como objetivo permitir atividades ou empreendimentos que fazem uso de recursos ambientais, ou seja, que podem poluir ou potencializar a poluição ou degradação ambiental de alguma forma.

Esse processo é uma importante ferramenta que concilia o meio ambiente e o desenvolvimento socioeconômico.

É através desse instrumento que o órgão competente analisa a adequação de um projeto ou atividade ao meio ambiente.

Lembrando que essa licença é feita por meio de várias etapas até sua implantação.

O licenciamento ambiental também é necessário no meio urbano para a aprovação de empreendimentos imobiliários, observando a regularização do solo, bem como o seu parcelamento nos aspectos habitacional e urbanístico.

Qual é o objetivo do licenciamento ambiental para empreendimentos imobiliários?

No decorrer dos anos houve um agravamento no desenvolvimento urbano justamente por conta da quantidade de pessoas vivendo agrupadas, especialmente em municípios próximos às grandes cidades.

Portanto, o licenciamento ambiental tem um papel imprescindível para o desenvolvimento urbano, porque limita e regulariza esse crescimento.

Podemos olhar para o licenciamento de duas formas: como contenção de construção desordenada e como um meio para por em prática o planejamento urbano.

Normalmente, os casos voltados à habitação de interesse social requerem mais cuidado e atenção, afinal as regiões metropolitanas absorvem um grande número de pessoas com baixa renda.

Com isso, se fez necessário adotar medidas que facilitam e agilizam os licenciamentos ambientais para o meio urbano.

O objetivo do licenciamento ambiental para empreendimentos imobiliários é garantir que os moradores de loteamentos possuam condições propícias para habitação, com bem-estar e segurança.

Ademais, o licenciamento ambiental urbano serve para regularizar a implantação de uma infraestrutura básica na ocupação de áreas de risco e preservação, garantindo um percentual mínimo de áreas verdes nos locais onde serão construídos os empreendimentos e a proteção das unidades de conservação.

Além disso, ele também tem a função de proteger o meio ambiente como um todo, já que as empresas que praticam atividades que poluem ou causam degradação ambiental tem que obedecer a regras rigorosas.

Por que o Licenciamento Ambiental para Empreendimentos Imobiliários é tão importante?

Através desse documento as pessoas ficam protegidas com relação a situações de risco ambiental, insalubridade e vulnerabilidade, desastres naturais ou até acidentes, como já tivemos vários aqui no Brasil.

Vale ressaltar que esse licenciamento melhora a qualidade ambiental dos recursos naturais para toda a coletividade.

Isso porque as grandes empresas e pessoas que trabalham com construção nas grandes cidades vão atuar dentro da lei, reduzindo a emissão de gazes, a poluição do meio ambiente e a produção de resíduos tóxicos, protegendo parques, praças, rios, lagos e mares.

Sendo assim, o licenciamento ambiental para empreendimentos imobiliários é fundamental na promoção do desenvolvimento urbano e a atividade de urbanização, ressaltando o solo urbano como o seu principal instrumento.

Como obter o licenciamento ambiental urbano?

Como já foi dito, há uma grande burocracia para conseguir documentos que liberam a construção, tanto em área urbana como rural.

Não resta dúvidas de que isso é necessário, mas a princípio é preciso passar por 3 etapas:

1. Licença Prévia: Essa licença deve ser obtida na fase preliminar do empreendimento, e por meio dela há a aprovação da localização e concepção, além de atestar a viabilidade ambiental, onde estabelece as normas que devem ser atendidas na etapa da implementação da obra ou atividade.
2. Licença de Instalação: Essa licença faz jus ao seu nome, ela autoriza a instalação do empreendimento imobiliário de acordo com as especificações contidas no planejamento e nos projetos aprovados. Ela também inclui medidas que devem ser tomadas para o controle ambiental. Por exemplo, evitando a escavação do solo, bem como a redução de idas e vindas com entulho ou terra retiradas.
3. Licença de Operação: Essa terceira e última licença autoriza a operação da atividade do empreendimento, ela é dada após a verificação de que tudo o que consta nas licenças anteriores foi cumprido, como as medidas de controle ambiental e o cumprimento dos requisitos.

Se você precisa desse licenciamento, entenda que é necessário cumprir todas as exigências contidas em cada uma das 3 etapas.

Para que o licenciamento ambiental para empreendimentos imobiliários alcance o objetivo de compatibilizar o projeto de construção com os aspectos ambientais do local de implantação é necessário tomar algumas precauções, como laudos, projetos, plantas e um estudo detalhado do impacto do empreendimento imobiliário no meio ambiente.

Laudo sobre a caracterização de vegetação

Ao estabelecer um projeto sobre a construção de um empreendimento imobiliário deve-se levar em consideração o corte da vegetação nativa quando é necessário e, para isso, é fundamental solicitar uma autorização específica no órgão ambiental correspondente.

Vale ressaltar que esse procedimento é obrigatório e sua finalidade é evitar o desmatamento irregular e desenfreado através da compensação ambiental nos casos em que não haja alternativa ao corte da vegetação.

Para realizar esse pedido, é preciso apresentar o laudo de caracterização de vegetação onde constam os dados observados no campo e no histórico da região.

Nesses dados há informações como o tipo de vegetação, o estágio de desenvolvimento e a medida em área e/ou indivíduos.

Além disso, é necessário apresentar um projeto de compensação que será remodelado de acordo com a necessidade de supressão.

Este projeto inclui a produção de plantio e manutenção de espécies nativas da região em outras áreas que não serão suprimidas.

Projeto de Revegetação e Implantação das Áreas Verdes – Compensação

No Estado de São Paulo foi previsto na Resolução SMA – 31/2009 que os projetos urbanísticos devem reversar 20% da área total para a criação de áreas verdes.

Lembrando que as Áreas de Preservação Permanente podem e devem ser incluídas ao total das áreas verdes disponibilizadas pelo empreendimento.

Contudo, é imprescindível que sejam apresentadas em relatório as informações referentes a cobertura vegetal das áreas que devem ser disponibilizadas, salientando que caso sejam caracterizadas como área isenta de vegetação nativa, a mesma deve ser objeto de recuperação.

Com isso, deve ser apresentado um projeto de acordo com os critérios previstos na Resolução SMA n° 32/14 e Resolução Conama n° 369/06, com o objetivo de recuperar e preservar as áreas verdes.

Planta Urbanística Ambiental

O Licenciamento Ambiental Imobiliário pede uma planta urbanística ambiental, que se trata de um grupo de informações cartográficas que inclui uma planta georreferenciada com identificação da Datum.

No projeto urbanístico deve conter todas as informações ambientais do projeto, incluindo a área destinada a preservação permanente, as que precisarão de intervenções, as áreas verdes e, até mesmo as que serão recobertas pela vegetação nativa.

Em resumo, essa planta é uma análise básica sobre a situação futura que está sendo proposta com a construção de tal empreendimento.

Vale ressaltar que esse documento é essencial para análise e aprovação do projeto, sendo um dos mais importantes.

Projeto de Arborização de lazer e passeios públicos

A revitalização da vegetação na área urbana é fundamental e, com relação a arborização, não podia ser diferente, especialmente nos grandes centros.

Isso porque a quantidade de área verde na cidade pode interferir na temperatura, deixando-a mais amena, além de contribuir positivamente com a melhora na qualidade do ar e com a redução da propagação do som, reduzindo a poluição sonora – um dos maiores desafios da atualidade.

Os empreendimentos imobiliários devem apresentar o projeto paisagístico que inclui arborização nas ruas, áreas de lazer, áreas verdes e em seus acessos, sendo que as espécies nativas da região são priorizadas simplesmente pela durabilidade, em especial as que possuem raízes adequadas a edificações para evitar danos futuros.

Em razão disso, durante a elaboração são consideradas as orientações da concessionária de energia local, bem como as diretrizes municipais.

Estas, por sua vez, relacionam as espécies que possuam altura compatível com a rede de distribuição elétrica, ou seja, com os fios de energia, e que ao mesmo tempo forneçam sombras suficientes para minimizar os efeitos da impermeabilização do solo.

É possível obter o licenciamento ambiental para empreendimentos imobiliários em APP’s?

As APP’s são Áreas de Preservação Permanente, que significa segundo o Código Florestal (Lei nº 12.651, de 25 de Maio de 2012.): Área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas;

Mesmo que o nome seja claro sobre a área a ser preservada permanentemente, ainda há uma brecha: as intervenções em APP’s podem ocorrer quando existe a necessidade de ocupar, utilizar ou edificar uma área que seja caracterizada como área de preservação permanente.

Entretanto, essa intervenção só será autorizada se for comprovada a inexistência de uma alternativa técnica locacional e quando se tratar de uma obra de utilidade pública, que seja considerada de baixo impacto e que tenha interesse social.

Quem deve realizar o Estudo de Impacto de Vizinhança?

De acordo com o Estatuto da Cidade o Poder Público Municipal é responsável por definir através da Lei, quais os empreendimentos dependerão da criação do Estudo de Impacto de Vizinhança.

No EIV haverá dados sobre os pontos positivos e negativos do empreendimento no que tange a qualidade de vida da população que será afetada e o que o circunda.

Esse estudo inclui a análise:

• Do adensamento populacional;
• Da disponibilidade equipamentos urbanos e comunitários;
• Do uso e ocupação do solo;
• Da valorização imobiliária;
• Da geração de tráfego e demanda por transporte público;
• Da ventilação e iluminação,
• Da paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

Salientando que os documentos que compõem o EIV são públicos e, por isso, devem ficar disponíveis para consulta.

Lembrando que a elaboração deste documento não substitui quaisquer outros estudos ambientais.

Laudo Geológico Geotécnico

Não são em todos, mas em alguns casos de solicitação de licenciamento ambiental, é exigida a apresentação de um Laudo Geológico Geotécnico.

Normalmente, esse laudo é solicitado em áreas que foram utilizadas para atividades minerárias, industriais ou como depósitos de resíduos sólidos, ou até mesmo haver indícios de contaminação do solo e água, erosão intensa e movimentação de terra que faça aterros ou supressão com altura superior a 4 metros.

Através desse documento são apresentadas informações referentes à caracterização de toda a estrutura geológica do local, o que dá a definição dos perfis do solo, bem como a profundidade do nível d’água, resistência e compressibilidade, geomorfologia, hidrologia, pedologia, geotecnia, clima, topografia e tendências de comportamento em obras de escavações e aterros.

Se houver contaminação da área, será aberta uma investigação de passivo ambiental.

A Síntese Ambiental deve estar amparada com uma equipe composta por profissionais de diversas áreas, com experiência no licenciamento ambiental de diversos tipos de empreendimentos, que devem auxiliar e orientar no planejamento, apresentando possibilidades e alternativas técnicas, respeitando sempre a legislação, assim evitando custos desnecessários.

A Geonoma Florestal possui uma equipe altamente capacitada para este tipo de serviço.

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Que tipos de empresas precisam de Licenciamento Ambiental para Empreendimentos Imobiliários?

Segundo a Resolução n° 237/1997 do CONAMA, os tipos de empreendimentos que atuam na zona urbana e precisam do licenciamento ambiental são:

• Indústria que polui ou que causa degradação ambiental;
• Atividades agropecuárias, de pesca e criação de animais;
• Mineração;
• Empreendimentos imobiliários;
• Transporte, terminais e depósitos de produtos químicos e produtos perigosos;
• Serviços;
• Depósitos;
• Obras civis em diques, rodovias, hidrovias, ferrovias, canais para drenagem, metropolitanos, barragens, entre outras;
• Empreendimentos urbanísticos, turísticos e de lazer, inclusive parques temáticos e autódromos;
• Terminais;
• Usinas de produção de concreto, de asfalto e de serviços de galvanoplastia;
• Uso de recursos naturais: manejo de recursos aquáticos vivos, manejo de fauna exótica e criadouro de fauna silvestre, silvicultura, introdução de espécies exóticas e/ou geneticamente modificadas e uso da diversidade biológica pela biotecnologia.

Agora que você sabe mais detalhes sobre o licenciamento ambiental para empreendimentos imobiliários será mais fácil agir nessa área quando houver oportunidade.

A Geonoma presta serviços em licenciamento ambiental desde 2007 e pode te ajudar nessa questão.

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